Investissez à Villeneuve-le-Comte
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On a beaucoup parlé du projet de Villages-nature qui devrait voir le jour à partir de 2010 à Villeneuve-le-Comte. Négatifs que nous sommes, nous avons évoqué les nuisances, l’urbanisation galopante, les problèmes en tout genre générés par ce projet.
Mais peut-être que c’est aussi une occasion de s’enrichir en dormant, de s’en mettre plein les poches en investissant dans cette affaire qui peut être juteuse. Tout savoir sur cette opération financière dans la suite … |
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Le financement d’un projet de cette ampleur est toujours un gros chantier pour ses initiateurs.
Examinons la situation de plus près. Les partenaires de ce projet sont Eurodisney et Pierre et Vacances. On connait l’endettement abyssal de Eurodisney et le peu de confiance des marchés financiers envers cette compagnie, il suffit de relater son parcours boursier pour s’en convaincre. A l’inverse le groupe Pierre et Vacances se porte plutot bien. Il est prêt à investir, surtout que ce n’est pas qu’avec son argent mais aussi avec celui des autres, le vôtre peut-être. Car l’argent des particuliers va servir à construire les logements qui seront loués aux futurs visiteurs du parc. La législation française permet à tout un chacun d’investisseur dans une résidence de tourisme, au travers de l’achat d’un appartement avec quelques avantages qui peuvent paraitre aléchants. Si vous meublez l’appartement pour le louer ensuite, vous pouvez prétendre au statut de loueur meublé non professionnel. Ce statut fiscal vous permet d’imputer les revenus en tant que bénéfices commerciaux en déduisant l’amortissement de votre bien. Si ces revenus représentent une somme importante (au moins 50% de vos revenus globaux et au moins 23000 euros de recettes annuelles) vous pouvez devenir professionnel et bénéficier d’avantages supplémentaires (exonérations diverses, déductions ISF, …). Le fin du fin c’est l’investissement en zone de revitalisation rurale (ZRR) ou loi Demessine. Si votre bien se trouve dans une telle zone, le fisc vous rembourse 25% de l’investissement et ce à concurrence de 25000 euros. En fait les ZRR ont été instituées pour relancer certaines zones rurales défavorisées, notamment en montagne. C’est ainsi qu’il peut être intéressant d’investir dans certaines stations de sport d’hiver peu connues. C’est un canton entier qui est classé ZRR ou depuis 2005, une communauté de communes; près de chez nous, le canton de Montmirail est une ZRR. Mais dans le cas des Villages-nature, il ne faut pas rêver, Villeneuve-le-Comte n’est pas en ZRR. A moins d’un coup de baguette de l’état aidé par le magicien Mickey … Pour bénéficier des avantages fiscaux (ZRR ou pas), les propriétaires doivent louer leur appartement à l’exploitant, en l’occurence Pierre et Vacances pendant 9 ans. Durant cette période, l’exploitant se charge de la gestion et de l’entretien de l’appartement et de la co-propriété. En échange, le propriétaire touche un loyer annuel fixe (environ 4% du montant de l’investissement). Le propriétaire peut bénéficier de quelques semaines d’occupation personnelle de son appartement (8 semaines maximum en ZRR); selon les exploitants, le loyer peut être plus ou moins amputé. Souvent pour 6 semaines, le loyer se réduit à 0. En fait l’exploitant a le devoir de vous facturer votre semaine de location chez vous à un tarif égal au moins à 75% du prix public ! A noter que d’autres avantages viennent se rajouter ; par exemple, chez Pierre et Vacances, en tant que propriétaire vous disposez d’une réduction de 5 à 20% sur le catalogue de location des résidences. Les habitants de Villeneuve-le-comte ont émis la contrainte que les logements des villages-nature restent des logements loués sans habitants à demeure. Malgré les obligations imposées par les contraintes fiscales, rien légalement ne peut empêcher un propriétaire d’habiter chez lui une fois son bail échu au bout de 9 ans même en ZRR ! Je crois qu’il sera intéressant de suivre le montage qui sera pratiqué … Alors, prêt à investir à Villeneuve-le-Comte ? |
(article vu 6 fois)
Sûrement pas.
D’autant plus que nous ne savons pas de quelle façon ces promoteurs vont financer ce programme,
fons propres ?
mise en bourse?
appel aux investiseurs privés directement.
Dans tous les cas personnellement je ne crois pas à la rentabilité d’un tel programme; en effet on a vu que les promoteurs tablaient sur une occupation de 3 à 4 jours continus par famille ce qui me semble être une gageure vu les prix qui devront être pratiqués car même si on ne les connait pas aujourd’hui il est fort probable que ceux-ci compte tenu du cout prévisible d’une telle ‘opération devraient être assez élevés.
En fait et en dehors de l’aspect visuel et l’impact sur le voisinage qu’on peut soutenirs ou critiquer,je pense que financièrement cette opération ne sera pas amortissable ou alors sur un très long terme;c’est pourquoi je n’y mettrai pas mes sous.
ma foi les promoteurs sont normalement des gens avisés et ont donc certainement analysé les bienfaits financiers de l’opération.
cependant il est déjà arrivé que certains se soient trompés..alors.? :#
L’explication sur le dispositif de défiscalisation est trés bien expliquée. Mais si elle peut paraitre séduisante en théorie, les chiffres laissent souvent à réléchir. Car les prix d’acquissition sont trés prohibitifs et notamment chez Pierre et Vacances. Il suffit de passer un coup de fil à leur plate-forme et de se renseigner sur un progrmmme en cours! Ainsi l’avantage fiscal gagné en 9 ans est en fait perdu dès le départ car le prix d’acquisition est surrévalué. Idem pour la soi disante récupération de TVA. En fait, on n’achète jamais un logement pour des raisons fiscales. Mieux vaut s’en tenir à la sacro-sainte loi: un bien-un lieu-un prix
Je ne suis pas loin de penser que c’est vrai de tout achat bénéficiant d’une défiscalisation … on fait miroiter une défiscalisation pour mieux faire passer des prix de vente élevés.
Il faut s’interroger sur le gain réel de la fameuse défiscalisation en prenant en compte la différence de prix entre l’ancien et le neuf, les coûts générés à fonds perdus entre le moment ou l’on achète sur plan et le moment, souvent éloigné, ou l’on commence à louer l’ appartement. Les intérêts d’emprunts générés pour l’achat d’un appartement à louer sont déductibles des montants des loyers, la différence avec le neuf c’est que l’on ne peu pas aller en négatif pour générer du déficit fiscal.
A mon avis, toutes ces mesures falacieuses contribuent à tirer les prix vers le haut.
C’est évident mais c’est tellement bien présenté que les gens foncent dedans.
de plus croyez en ma petite expérience il est impératif de souscrire une assurance pour les loyers impayés.
Entre 6 et 10% du loyer quand même .
et encore quand il s’agit d’occupation régulière..pour des locations de loisirs alors là c’est vraiement risqué.
voyez les locations à la montagne;il y a une quinzaine d’années il y avait eu un manque de neige important;tout se vendait à des prix incroyablement bas (vu d’aujourd’hui)les loyers aussi.
Puis c’est parti à la hausse vertigineuse(surtout dûe aux étrangers).
maintenant que la neige se raréfie à nouveau et semble t-il pour longtemps d’apres nos devins il est probable que les prix vont diminuer ou alors les stations vu ce manque de neige vont devoir investir énormément dans les installations de neige artificielle(et alors là problème de l’eau).
le cout de ces investissements se répercutera inmanquablement sur les couts d’une façon ou d’une autre. :#
Quelques remarques intéressantes ; en effet j’ai toujours eu l’impression que la défiscalisation était une aubaine d’abord pour le promoteur qui vend son bien plus cher qu’il ne l’aurait fait sans cette défiscalisation.
En fait il faut considérer cela comme une subvention au secteur du batiment dont profitent les différents acteurs.
Concernant le pb des loyers impayes, dans ce genre de montage, ce n’est pas le problème du propriétaire. Celui-ci touche un loyer annuel garanti (de l’ordre de 4%) quel que soit le taux d’occupation (locations à la semaine en général). Le loyer que touche le propriétaire n’est donc pas élevé mais c’est le prix à payer d’un risque minime.
Il faut préciser en plus que la garantie « loyers impayés » est déductible au titre des frais dans la déclaration d’impôts. On récupère ainsi une partie de son coût.
Comme les frais de gestion en général.
Mais comme dans le cas d’une résidence de tourisme, le loyer est net et garanti, les frais sont déjà déduits.
Par contre la taxe foncière est à acquitter avec une exonération les premières années.
Villeneuve ?
Je préfère acheter au Cosquer 😎
Ouvrir un commerce ou une sanwicherie
ou une crèperie bretonne dans un »tube » Citroen acheté à la casse 😉
ben wé la crêpe, bonne idée … avec animation fest noz le vendredi soir avec les potes 🙂
la terre une banquise les humains des pingouins :-b)